Офисная недвижимость
Поглощение качественных офисных помещений в течение 1-го полугодия 2010 г.
происходило достаточно высокими темпами, однако созданный в течение 2009 г.
«задел» вакантного предложения, выходящее на рынок новое предложение и большое
количество сделок по аренде без увеличения занимаемой площади удерживают
показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец второго
квартала 2010 г. доля свободных помещений в классе «А» составила 25%, в классе
«В» - 20-23%. Рынок офисной недвижимости – исследования экспертов…
Экспертные оценки компании «Открытые инвестиции» - исследование рынка
офисной недвижимости
По данным Blackwood, общий объем введенных в 1-м полугодии 2010 г.
качественных офисных помещений составил порядка 450 тыс. кв. м, что
меньше показателя 1-го полугодия 2009 г. в 3 раза. Из них на класс «А»
пришлось около 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом,
совокупный объем качественных офисных помещений класса «А» и «В» составляет
на конец 2 квартала 2010 г. порядка 10,5 млн. кв. м.
Наибольшая доля вакантных офисов по-прежнему наблюдается в сегменте помещений
в состоянии shell&core, при этом наибольшую вакантность демонстрируют объекты,
вышедшие на рынок в последние 1,5-2 года. Несмотря на достаточно высокую
активность арендаторов в центральном деловом районе, доля свободных помещений
и здесь пока еще очень высока.
Основные тенденции офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение
1-го полугодия 2010 г. по-прежнему имели место корректировка девелоперских
планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству
проектов с офисной составляющей. Однако, за истекший с начала 2010 г. период
появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке:
- AFI Development возобновила строительство бизнес-парка на Павелецкой
набережной;
- Forum Properties удалось реструктурировать кредит в 150 млн. долл.
(кредитор - Альфа-Банк), избежав потери заложенного БЦ «Эрмитаж Плаза»;
- Возобновились строительные работы на ряде объектов в ММДЦ «Москва-Сити»:
первой очереди комплекса City Palace (торговый центр на участке №2-3,
инвесторы -
«Снегири» и «Интеко»), транспортного терминала с гостиницей на участке №11
(инвесторы -
Citer Invest B.V) и башни Eurasia Tower (инвестор - MCG);
- Mirax Group объявила о намерении достроить башню «Восток» (ДЦ «Федерация»,
ММДЦ «Москва-Сити») до запланированного уровня в 97 этажей;
- Компания MR Group заявила о намерении начать реализацию ряда проектов в
Московском регионе совокупной площадью около 2,5 млн. кв. м, в том числе,
первых очередей комплексов на Головинском ш. (класс «А», первая очередь - 130
тыс. кв. м) и на ул. Складочная (класс «В», первая очередь - 69 тыс. кв. м),
а также проектов бизнес-центров «Новоданиловский» и «Новотихвинский».
Анализ спроса на офисную недвижимость
Основные тенденции в спросе на офисную недвижимость по-прежнему отражают
негативное влияние кризиса: велика доля запросов на покупку офисных помещений,
основной спрос на аренду сосредоточен в сегменте небольших помещений, готовых
к въезду.
Из всех заявок в течение 1-го полугодия 2010 г. на аренду помещений пришлось
65%, доля запросов на покупку составила 35%.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером по-прежнему
остается класс «В-». При этом в течение всего первого полугодия доля заявок на
аренду помещений класса «А» стабильно росла.
В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1-м полугодии
2010 г. также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении
доли заявок на самые маленькие блоки (относительно структуры 1-м полугодия
2009 г.). Наиболее популярными остаются блоки от 500 до 1 500 кв. м.
В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего
2009 г., лидером остается класс «В-», однако по сравнению с 1-го полугодием
2009 г. доля заявок на него уменьшилась на 3,2%. Данная ситуация отражает
тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в
связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.
В структуре спроса на покупку офисных помещений по метражу наиболее популярными
по итогам полугодия оставались помещения больших площадей.
Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость,
наблюдавшиеся на рынке во 2-м полугодии 2009 г., оставались актуальными и в
2010 г.:
- Спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже
докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих
на рынок объектов;
- Средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;
- Длительность договоров аренды сократилась в среднем до 3-5 лет;
- Стабильный спрос на неинвестиционную покупку офисов (основные покупатели -
банки, госкорпорации, сырьевой сектор).
Арендные тарифы на офисы в 1 полугодии 2010 г.
Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение
всего 1-го полугодия 2010 г. оставались стабильными. Незначительные колебания
ценовых показателей в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и
деловым зонам наблюдались в течение всего периода, по отдельным объектам рост
ставок аренды и цен продажи уже довольно значимый, в первую очередь, это
объекты, где уровень вакантных помещений невысок и они пользуются стабильным
спросом со стороны потенциальных арендаторов: качественные БЦ, отвечающие
требованиям класса «А», удачно расположенные (в пределах Садового и некоторые
объекты в пределах ТТК), а также объекты, которые неплохо заполнялись уже в
кризисный период и куда пришли хорошие статусные арендаторы.
На конец 2-го квартала 2010 г. ставки аренды на офисные помещения класса «А»
находятся в диапазоне $450-$800 за кв. м в год, в классе «В+» ставки
варьируются от 350$ до $500 за кв. м в год, в классе «В-» - от $200 до $400 з
а кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем
$75-$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса
«В+», $35-$60 для класса «В-».
Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам
традиционно широкий: для офисов класса «А» цена варьировалась от $3 000 до
$10 000 за кв. м, класса «В+» - $2 500-$6 000 за кв. м, для помещений класса
«В-» - $1 500-$4 000 за кв. м.
При этом фактор уторговывания в сделках аренды и покупки помещений оказывает
все меньшее влияние. Ближе к лету на рынке стали появляться сделки,
совершаемые по ценам и ставкам выше изначально запрашиваемых. В то же время,
оживление рынка происходит достаточно медленно, средняя арендуемая площадь
по-прежнему невелика, инвестиционных сделок практически нет, порог
инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким.
Поэтому цены остаются довольно стабильными, и пока что констатировать
устойчивую тенденцию роста все еще нельзя.
Значимые события и сделки 1-го полугодия 2010 г.
Несмотря на достаточно высокую активность потенциальных арендаторов и
покупателей, средняя арендуемая площадь все еще невелика (порядка 2
000 кв. м). При этом рынок покупки офисных площадей остается достаточно
активным: ряд компаний по-прежнему предпочитает долгосрочной аренде покупку
здания для собственных нужд. В 1-м полугодии 2010 г. было заключено две
знаковых для рынка сделки:
- Долгосрочная аренда ТНК-BP более 37 тыс. кв. м в Nord Star Tower (крупнейшая
после кризиса) и покупка фондом UFG Real Estate действующего БЦ на Бахрушина
(5000 кв. м) в инвестиционных целях (первая сделка после кризиса).
В целом в 1-м полугодии 2010 г., несмотря на «весеннее» оживление на
девелоперском рынке, основные тенденции развития по-прежнему оставались
кризисными. Крупные банки продолжали консолидировать заложенные офисные
активы, к Сбербанку перешли еще два крупных объекта:
- БЦ Nordstar Tower (142 тыс. кв. м, принадлежит ДС Девелопмент);
- 50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью
168 000 кв. м в районе м. Ул. 1905 года), принадлежащего Coalco Development;
Пересмотр девелоперами стратегий развития, изменение концепций перспективных
и реализуемых проектов на рынке недвижимости:
- Срок реализации одного из крупнейших инфраструктурных объектов ММДЦ
«Москва-Сити» - многофункционального терминального комплекса на 11-м участке
общей площадью 228 000 кв. м перенесен с 2011 на конец 2015 г.;
- Проект строительства делового комплекса класса «А» на территории МЖК в
«Большом Сити» площадью 160 000 кв. м (девелопер - ГК «Букет») решено
перепрофилировать в апартаментный комплекс с паркингом, сократив офисную
составляющую до 20 тыс. кв. м;
- С 2011 г. на конец 2012 года перенесен срок сдачи БЦ на ул. Валовая на месте
Хлебозавода №1 (девелопер - «Авгур Эстейт», площадь более 37 тыс. кв. м); до
1 июля 2012 г. продлен срок строительства Делового комплекса малого
предпринимательства на Рязанском просп. (девелопер - ООО «ИФГ «Кэпитал», общая
площадь - 86 410 кв. м.
- Возможная корректировка проекта строительства зданий мэрии в «Москва- Сити»,
с целью повышения его инвестиционной привлекательности планируется включить в
наземную часть комплекса апартаменты и гостиницу, а также снизить долю города
с 50 до 40%;
- Продажа БЦ «Северная Башня». Возможный покупатель - структуры, близкие к
компании «Фармстандарт»;
- Выход компании ГК ПИК из состава акционеров компании Storm Properties
(дочка ГК ПИК, специализирующая на проектах коммерческой недвижимости).
Выкуп акций Storm Properties у ПИКа произошел в рамках оптимизации стратегии
ГК ПИК (концентрация на проектах в сегменте жилой недвижимости эконом-класса).
Прогнозы ОАО «ОПИН» по рынку офисной недвижимости
Несмотря на относительно высокую активность рынка офисной недвижимости и
наличие предпосылок к росту ценовых показателей, уверенного растущего
тренда пока не наблюдается.
Высокий уровень вакантного предложения и по-прежнему кризисные тенденции
на рынке, по всей видимости, не позволят обеспечить серьезный рост в
краткосрочной перспективе. В связи с этим до конца 2010 г. уровень
вакантного предложения будет оставаться достаточно высоким.
Незначительный рост ценовых показателей возможен в пределах 10-15%, но не
однородный, а дифференцированный, преимущественно в сегменте наиболее
ликвидного предложения.
Ожидаемый ввод нового предложения до конца 2010 г. оценивается на уровне
500 тыс. кв. м. В дальнейшем, темпы выхода нового предложения продолжат
замедляться.
Обзор рынка недвижимости компании ОАО «ОПИН».
Источник http://expert-rating.ru
